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“因区施策”下的苏州,2019下半年走势如何? | 市场半年报
  
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自2019年以来,苏州地区和住房市场的普及程度持续上升,引起全国关注,市政府多次调整和超重。从近期的开盘情况来看,苏州的交易和需求仍相对活跃。 5月24日,市政府专题讨论会强调,几个主要指标无法控制。 7月之后,监管将立即超重,包括扩大限制销售范围,提高外国人购房的社会保障门槛。这一系列因素使得2019年苏州房地产市场的发展具有更多的不确定性。在2019年上半年,苏州房地产市场怎么样?让我们用这些数据来看一下上半年苏州房地产市场的表现,并期待下半年的市场。

苏州政策

“区域政策导致的市场发展”,准确调整市场,稳定土地价格,稳定价格,稳定期望

在2019年上半年,苏州“以区域政策调整市场”的主题是“留住而不投机”,并坚持“稳定物价,稳定住房价格,稳定期望”。在土地调控方面,调整土地流转报价规则。如果土地超过市场指导价格5%至10%,项目可在项目竣工验收后申请预售许可证。土地报价超过市场指导价格10~25%,然后转换为报价转让方式。在住房监管方面,对新区的园区和重点区域实施限制性销售政策。随着新政策调整的不断加大,苏州抵押贷款利率有所收紧,普遍上涨22%。

图:2019年上半年苏州房地产市场的主要政策

中央参考研究所收集和组织

土地市场

计划建设产量同比下降近30%,交易大厅平均底价和溢价率显着反弹

2019年上半年,苏州土地市场营业额逐年增加。住宅用地总交易量为342.89万平方米,同比下降29.55%;在优质土地的优惠销售下,交易大厅的平均底价和保费率显着上升,交易大厅的平均底价为m2,同比增长26%。它在过去四年中创下新高;保费率为26.13%,同比增长11个百分点,房地产开发商的积极性较高。

图:苏州住宅用地销售趋势

CREIS是指数据,fdc.fang.com

图:苏州住宅用地交易价格和溢价率趋势

吴伍忠土地供应量大,园区土地稀缺,房屋企业拍卖很激烈

上半年,吴中区是一个大型陆源户,共售出11块住宅用地。交易量为1,258,600平方米,占交易总额的37%。其次是新区和襄城区,约占18%;其他地区的土地流转相对较小。从保费率来看,公园,吴江和吴中地区的整体保费率超过30%;襄城区的保费率位于各地区的下游。

图:2019年上半年苏州住宅用地销售分布

CREIS是指数据,中指房东

新房市场

整体市场:受城市传热等因素影响,交易量处于较高水平

2019年上半年,苏州市商品房市场供不应求,供需比为0.6。新增供应量为3,164,400平方米,与去年同期基本持平;营业额为5,107,100平方米,月平均营业额为850,000平方米,创3年来新高;平均交易价格为m2,同比上涨11%。

从月度交易数据来看,由于春节假期的影响,2019年1月和2月的交易量处于较低水平。自3月份以来,交易量开始上升。四月份,它在过去三年创下新高。在5月和6月,它受到监管和紧缩的影响。成交量略有下降,但仍处于较高水平。

图:苏州市商品房交易趋势

区域市场:吴江供需远远领先于其他地区,襄城区的房价同比涨幅最大

2019年上半年,苏州所有地区供不应求。吴江区的供需远远领先于其他地区,占交易量的40%;其次是吴中区,占18.6%。从平均交易价格来看,园区和姑苏的平均价格处于较高水平,襄城的平均价格涨幅高于其他地区,同比增长28%。

图:2019年上半年苏州各地区的住宅交易

完成结构:新变化的产品是市场交易的主力军,平均价格和总价格在结构上向上移动

从区域来看,苏州商品住宅市场交易区域主要集中在90-120平方米,占交易总数的45%,比同期增长8个百分点。 18年;其次是120-144平方米的改良产品。占交易总数的28%,但同比下降6个百分点。

图:交易区域的结构

从单价板块来看,苏州商品住宅市场的平均成交价格主要为1.5至20,000平方米,平均价格在20,000平方米以上。随着低价房地产销售一空以及高价房进入市场,质量已成为一个重要的敏感因素,推动房价的结构性上涨。

图:交易单价结构

从总价格分部来看,总价格低于150万的交易比例收窄,比18年同期低8个百分点。总价超过150万的交易总量高于去年同期。总价格在300万到400万之间的产品总价最为明显,比去年同期高出4个百分点。

图:总交易价格结构

清算周期:库存和清算周期呈下降趋势,清算周期仅为6.26个月

上半年,苏州商品房供应短缺,库存和清算周期下降,这是过去三年来的最低水平。截至6月底,苏州商品住宅销售面积为513.33万平方米,可销售面积同比减少16.22%;去化学周期仅为6.26个月,与去年同期相比减少了2.7个月。据该地区而言,库存主要集中在吴江区,其次是吴中区,而姑苏和园区的库存仍然供不应求。

图:苏州商品房库存和化学品周期的变化

二手房市场

今年上半年,交易数量同比增长50%,创近年来新高

如果我们看一下二手房市场,我们会发现苏州的二手房市场在2019年一直很火爆,尤其是4月份,交易量迅速上升并保持在较高水平。上半年,苏州市二手房交易数量创下2018年同比增长50%,创近年来新高。

图:苏州市二手房(住宅)趋势

上半年,苏州二手房交易数量与新房交易数量之比为1.25倍,5月和6月为1.3倍。二手房与苏州新房之间的交易剪刀差异逐渐扩大。

图:苏州新房和二手房的比较

品牌住房公司

已经进驻住房企业增加讨价还价的努力,外国住房公司有强烈的土地意愿

2019年上半年,徐汇,招商等已进驻房企,积极补充岗位,深耕苏州;首先,大华,荣信,新立,上海同济,荣盛等新型住房企业经过多轮激烈竞标后进入了强势意志,苏州首次出现了多块土地。

总的来说,虽然上半年房地产开发商的热情普遍提高,但这是不合理的,很多情节都是“一手房”。同时,由于严格的信贷监管和严密的行业资金,招商局,首开,龙湖,新城,苏高新等企业加强了合作和土地收购。

在2019年上半年,苏州首次进入品牌住房公司,以获得土地的细分

趋势展望

土地市场:苏州(吴江区除外)的主要土地2019年土地供应计划为6000亩,上半年主要城市供应量仅占31.6%。在今年下半年,预计将有相对密集的土地供应速度。吴江区上半年商品住宅用地供应量相对较小,预计下半年供应量将继续增加。在土地供应结构方面,政府将适度增加有才能的公寓和公共租赁住房等政策性住房用地。

住宅市场:上半年,受土地市场热度的影响,买家的预期提高,大容量限价房地产被推进,刺激了大量的投资需求和自我职业需求提前进入市场。 5.11新政规定后,买家有望改变,但整体市场仍然火爆。

目前,苏州的主流需求分布在新改革的阶层,土地市场供给趋于高端。市场存在供需不匹配的风险。预计下半年,随着低价房地产销售一空出售,高价房地产纷纷进入市场,房价将在结构上上涨,未来房地产市场的竞争将会加剧。增加,市场将回归营销的本质。

品牌住房企业:件,差异化创新产品和优质产品可以实现竞争突破。

2019年上半年苏州交易清单

苏州商品住宅交易量TOP10项目2019年上半年

2019年上半年苏州商品住宅交易数量TOP10项目

2019年上半年,苏州土地拍卖地的总交易价格为TOP10

2019年上半年,苏州土地拍卖的土地价格为TOP10

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