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知情人士解密海外基金炒楼新路径
  
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首先麦格理基金易手到新茂大厦,然后高盛转移到百腾大厦。一两只知名的海外基金在接管房产后仅两年左右就再次出售,以实际行动证明了海外基金的投资者地位 事实上,用于收购后目的的大型海外基金的外部标准通常是“长期投资持有3-5年”。随着对这种投资模式的熟悉,一些基金也开始采用新的方式来吸引新形势下的赢家,以达到转移利润的目的。

炒作期:5年内结算

去年底,麦格理基金在不到2年的时间内完成装修、招商、租赁等工作,持有上海鑫茂大厦,并以2.5亿美元将其转让给德国基金SEB防盗网。 账面交易价格显示,麦格理基金通过这笔交易已经赚了约1.5亿美元,毛利率接近150% 六个月后,高盛还将以约1.5亿美元的价格将仅持有两年的上海高腾大厦转让给德国基金SEB伊莫登和新加坡太平洋之星的投资组合,溢价回报率为40%。

业内人士透露,海外基金在筹集资金和投资时一般限于五年,五年期满后需要结算才能决定是否进行新的投资。 从这个角度来看,这些海外基金通常投资房地产项目五年,要么在五年内随时转手,要么在五年内多次投资相同数额的基金。这是海外基金非常典型的投资方式。 然而,利润和价格上涨的预期价值恰恰来自于接管“下一根棍子”的投资者是否认可项目的“市场”。

寻找指挥棒:内外两面

”目前,一些海外基金正在将他们接管的项目“打包”为一个整体,但方法非常隐蔽。 一位知情人士告诉记者 事实上,众所周知,合理高效的项目招商和引进优质客户是商业建筑海外资金更有效的“打包”方式,往往可以达到预期的增租目的。 然而,问题是,对于一些地理位置不理想的建筑物来说,如果它们仅仅依靠租金收入,就很难保证投资者的预期利润。 然而,仍然没有精通功夫的海外基金。

据了解,闸北区的一个大型办公项目被投资基金整体接管后,租赁情况显示出很好的效果。 从项目所在行业的市场来看,由于客观限制,项目只能位于乙级办公楼 同时,一些数据显示,项目所在部门市场上的大多数办公楼都是单独出售的。平均售价一般在元/平方米左右,平均租赁价格为3-5袁媛/平方米/天。 然而,一些售出单元的销售价格和项目其余部分的租赁价格都可以作为板块市场的价格基准。 然而,从几乎满员的租赁情况来看,价格高的项目仍有后劲。

“据我所知,一些海外基金采用完全不同的外部报价和内部运作方式来引进高质量的客户。 除了在当地区域市场以更高价格的形式进行宣传之外,还承诺向客户提供为期六个月的免租金优惠,以尽快吸引客户。 这样,海外基金可以抓紧时间在六个月内找到下一个家。 上述知情人士透露,“海外基金与公共租赁报价和现成的租赁信息“打包”,为转移创造有利条件,吸引接收方。 "

投资要求:产权清晰、租金全额、风险低

根据仲量联行提供的数据,今年上半年上海房地产市场共收购了13个项目。虽然这一数字没有高于去年同期,但由于每次投资规模较大,总投资规模接近上一年的63%。 虽然今年投资收购政策环境进一步收紧,但仍无法阻止投资者热情入市。 他说:「拥有清晰产权、全租及低风险的楼宇将会受到很多基金的追捧 ”仲量联行研究主任何凯恩说道

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虽然今年上半年上海房地产市场的收购项目数量不高于去年同期,但总投资规模接近去年同期的63%。

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